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只看到二房东的功能?联合办公的想象力没有边界

龙老师
2019-03-30 · 14:49
[ 亿欧导读 ] 好二房东只是联合办公的第一步,只是浮在水面上的冰山一角。从某种意义上说,联合空间在运用先进技术增加效率上取得的技术经验和模式经验,总有一天将反哺乃至改变整个商业地产行业。
联合办公,联合办公空间

文章来源于:龙老师,图片来自“东方IC”

【编者按】作者从联合办公的经营模式、产品设计和未来市场的想象等几个方面详细地对联合办公市场做了剖析。本文来源创业最前线,亿欧转载。


如果说小米上市是六七月份间最热的单一创投新闻事件,那联合办公空间作为一个风口则迎来了一整波暴风行情,促使人们重新评估对这一行业的体量判断。

6月中旬,软银愿景基金的负责人透露,办公场所共享服务提供商WeWork寻求在新一轮融资中获得350亿美元估值,这一估值将超越Airbnb和SpaceX等公司。

而这一标志性估值也引发了国内对标企业的热情。进入7月后,梦想加宣布拿下望京大体量空间,刷新了自己的记录;而在同日,优客工场或许是不甘示弱,也宣布以3亿元并购上海共享办公社区Workingdom,这也是进入2018年以来,优客工场完成的第四宗战略并购。

另一家共享办公企业氪空间宣称今年增长速度要达到300%,在北京、上海权力扩张,京沪两地的全城地铁灯箱和国贸、朝阳门、人民广场、静安寺等地的地铁通道,几乎全部被辨识度非常高的黑底黄字式样的氪空间『交通标识』式符号广告所占据,而几乎每个重点布设广告的区域就有氪空间的社区。

或许是重新评估联合办公这一赛道的市场体量的时候了。

不否认是二房东 但绝非二房东这么简单

WeWork在美国得到的超高估值被人们解读为:它比运营全球的短租度假事业或让人们登上太空更具有商业潜力。

但这一估值并非没有争议,对WeWork的批评意见大致分为两种:

第一类意见认为,WeWork的商业模式过于冒险,因为它为了压低成本而和许多商业地产物业的持有者签订了超长期的合同,而它的客户却不一定会像这些合同一样稳固,相反它们会伴随着经济潮汐而需求不断起落;

第二类意见则认为,WeWork获取了过高的利润。理由是它用更拥挤的空间收取了更高的租金。有业者认为,这种超高利润不会持久,因为会有越来越多的竞争对手涌入这个空间。

而如果借以观察国内市场,不少对联合空间的评价则比上述言论更为简单粗暴。

不少地产行业的传统业者认为,目前国内绝大多数以联合办公形式存在的孵化器、加速器、创业空间等都是以二房东的身份存在,只是简单地出租精装修过的场地,并没有像真的能为企业提供优质服务。

事实上,这种评论的确有以偏概全之嫌,但它并没有说错的是一点,通过租用租金较低的商业物业,经过优化后再用更灵活的方式溢价出租,的确是联合办公行业的一个基本商业模式。

而要想分辨这种商业模式是否真的有价值?是否真的值得尊重?到底是披着共享经济外衣的二房东还是一个新的风口?笔者认为,只需要从三个维度来进行评估:

第一,联合办公是否的确提供了市场上前所未有的产品?这种产品是否有强劲的需求?

这一点的答案毋庸置疑,对于一个全民都在投入『大众创业万众创新』浪潮的国家,对于一个每年产生50万家新增创业企业的国家,联合办公以前所未有的灵活性和便利性满足了这些企业最最刚性的需求——以低廉和灵活的价格拥有自己的办公空间。而这种灵活性,是历史上任何一种商业地产的运营方式都不曾提供的。

也就是说,有需求就是合理的,二房东又何妨?

第二,也是很关键一点的是,联合办公的溢价到底只是依靠信息不对称的低入高租?还是提供了更多的附加值,特别是针对中小企业在对接创业资源和提升办公效率方面的增值?

如果仅仅是低入高租,我们只能说,这只是联合办公的低级形态。但事实上,联合办公的积极意义要大的多,一条官方数据显示,仅仅2016年一年,各类众创空间就帮助1.5万个创业团队和企业获得投资,总额约539.6亿元。

其中,众创空间自身投资创业企业约78.8亿元。它们还帮助2.2万家在孵企业获得27亿元政府资助。这些团队和企业共拥有有效知识产权7.9万项,其中发明专利约1.8万项。

事实胜于雄辩,还要说联合空间只是二房东么?

事实上,笔者还认为,提供创业资源对接仅仅是联合办公运营者的一种选择,仅仅提供某一种类型的增值不是联合空间的业态必需,是一种特色但并非标配。在未来,我们会看到更多形态的附加增值方式。

第三,是看联合办公的运营机构有没有用先进技术来最大化的管理资源和提升资源配置的效率。

众所周知,在所有的地产运营类属中,商业地产是运营难度最高、进化难度最大的一类。

而区分一家联合空间是否有竞争力,就要关注它是否充分运用了互联网、大数据、人工智能等因素,在灵活配置资源和提升资源配置的效率上发挥了关键作用。

比如,WeWor通过收购了建筑技术公司 Case 。通过使用Case的核心技术,WeWork签署租约后首先要做的一件事就是扫描建筑物并映射出一个3D模型,WeWork的首席增长官大卫·法诺(David Fano)的说法,这种技术将空间的利用效率提高了15%到20%,同时节省了10%的建筑成本。

根据《福布斯》的数据,仅仅多一张桌子,WeWork就能够在10年内增加8万美元的收入。

试问,如果不是充分应用信息技术进行资源配置,氪空间可能满足年均300%增长的管理需求么?

从某种意义上说,联合空间在运用先进技术增加效率上取得的技术经验和模式经验,总有一天将反哺乃至改变整个商业地产行业,只是现在人们还难以管中窥豹而已。

但无论如何,当好二房东只是联合办公的第一步,只是浮在水面上的冰山一角。

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社群生态的新场景

如果查找数年前的资料会发现,当时有业者对WeWork的批评是:『它本质上更像一家科技公司而不是一家地产服务企业』。

斗转星移,昔日的批评已经成为了最好的赞美。

例如,WeWork利用目标社区的商业构成数据解决了寻找位置的瓶颈问题。它与Factual(一家地理位置数据提供商)的合作,WeWork根据邻近的基础设施和商业情况(包括咖啡厅,购物中心,餐馆,酒吧,酒店和体育场)来评估每一个选址点。

看到这里是否有似曾相识之感?如果有过互联网公司产品经历的读者就会立刻发现,联合空间的产品打造过程极度接近于互联网产品的打造过程,而越来越不像地产类的产品打造过程。

互联网产品有两个特点:

一个是根据回收需求来订制产品,而不是根据产品去开发需求,这一点已经在很多联合办公的产品开发上得以体现;

另一个特点就是通过提供某种基础服务而形成流量池效应,再通过流量池发展更多的商业模式,而后者才是更有增长空间的业务模式。

从联合空间的发展来看也印证了这一点。当联合空间链接起的企业和个人足够多的时候,它就进化出了一种新的生态——社群生态。

有人说,互联网的生态正从线上延伸至线下,如新零售等概念的提出和变现,无不证明了线上线下的资源与场景整合的价值。

而联合空间的线上线下整合则更有魅力,因为它是双向式的。传统的互联网社群大多基于虚拟环境,大多依据兴趣图谱而组建;而联合空间则不同,它是基于人的社会关系和工作学习等多元需求聚合而成的社群,社群成员之间有清晰的边界,但并不是封闭的。

相反,联合空间正是因为物理空间的刚性存在,让社群内的企业成员和个人成员具有了密切的联系,实现了人的多元化需求和选择、多种社会角色和生活场景的切换与融合,这就使之具有极高的商业潜力。

有人说,当用户大规模向移动互联网、社交网络迁移的时候,传统的实体渠道正在逐渐失效,取而代之的是线上的关系网络。

事实上,这种观点是五年前的观点,而基于传统线上社群获取的流量也在越来越贵;而无论是新零售还是联合空间,都提供了基于真实背景的新商业场景,传统的实体经济不仅没有消弭,反而从某种程度上将孕育无限的商业可能和模式。

也有人说,联合空间只是TO B的生意,但实际上,它既TO B也TO C,它为企业提供的是办公产品。但对于个人来说,它可以与招聘、培训、出行、零售、金融等各种业态进行融合,为个人可以提供的基于社群的服务几乎没有边界。

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联合办公瞄准万亿级的市场

联合办公正在快速走向主流的商业办公市场。

仲量联行预计,2018年,灵活办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间,占当年新增面积的9.7%和8.4%。在2016年,这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。

该报告还预测,到2020年,灵活办公空间将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时,中国前20个城市的甲级写字楼中,将有17%有联合办公企业入驻,比2016年的3%有大幅提升。

而根据知名房地产服务公司高力国际发布的《2017年灵活办公空间展望报告》,随着租户对办公空间灵活性的要求日益增强,联合办公空间将保持每年30%的增长率,到2030年,30%的办公空间将会是联合办公空间,跨国公司或将成为联合办公空间的主要用户。

而仅仅是30%,就就足以让这个市场成为万亿级的市场。举个例子,北京加上海的甲级写字楼存量出租面积接近2000万平方米,联合办公行业发展势头最猛的氪空间今年新拓展的面积也就40万平方米,仅占京沪甲级写字楼存量面积的2%,未来可以开拓的空间可谓无限巨大。

而从另一个角度来看,联合空间除了促进办公者形成个人社群之外,更能促进企业社群生态的发育,而这是一个无限巨大的市场。

高力国际华东区办公楼服务高级董事吴群对此点评说:“来自于成熟企业和初创型公司的办公需求的共同作用,使得中高端联合办公市场前景被看好。”

而笔者则认为,从微观说,联合办公这种创新的办公方式能够营造更加具有协作性的工作环境,协助公司吸引并留住人才,实现创新和人才的融合。

而从宏观说,联合办公随着从以小微企业群体为主,逐步变成覆盖从巨头到大中型企业再到中小微型企业的主流办公选择,其覆盖的企业也正形成一个极具生物多样性的“热带雨林生态”,这种生态将在不同的企业间天然的形成生态链、食物链和供应链,创造更多的融合、合作与选择的场景。

目前看来,中国电子、普天集团、大唐电信、腾讯、阿里、京东等许多企业都开始利用联合空间为自己培养企业生态链,而未来如果这些巨头企业将自己的生态链布局和氪空间这样天生具有创业DNA的联合空间运营机构进行合作,必将形成极具特色的企业社群生态文化竞争力。

抢占高端城市核心商圈、进入商办主流市场和吸引跨国巨头这三项标志性事件的集中爆发,都预示着这一行业进入风口期。

根据全球最大的企业增长咨询公司Frost & Sullivan(沙利文)对联合办公行业的研究结果,未来5年,中国联合办公市场的空间面积将继续保持高速增长,预计到2022年,中国联合办公市场的空间面积可达到7,890.7万平方米,年复合增长率预计达到50.2%,占商业办公物业总面积的16.36%。

毫无疑问,未来5年,中国联合办公行业将出现滴滴同样量级的超级独角兽。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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