赵璐
作者很懒,什么都没留下

2

文章/篇

3.4万

阅读/次

拜访信息

为了给您提供更快更好的服务,在获取作者联系方式前,想对您有个简单了解. 邀请您填写如下信息

提交成功

非常感谢您的配合,我们的作者会尽快通过您的微信,
请耐心等待~

微信号

15701235851

民营长租公寓“爆雷“再现, 回顾和展望未来如何

赵璐
2018-11-29 · 11:30
[ 亿欧导读 ] 关于长租公寓爆雷,成都不是个例,小家联行也不是个例。仅本周内,杭州、合肥等地的小家联行相继被爆“退不了租”“关门跑路”,其他的如寓见、爱公寓等长品牌也在2018年内相继跑路或爆雷。而在今年年初,长租公寓还是一片叫好声。
城家,长租公寓,长租公寓,爆雷,租赁金融

文章来源于:赵璐,图片来自“东方IC”

【编者按】目前,长租公寓赛道上的主要玩家分为四类:房企系、中介系、酒店系、创业系。随着行业迅速发展,诸多弊端显现,虽目前已经有相应的政策助推和规范,但因政策再不断完善,各大玩家的优劣势依然很明显。

本文首发于锐理数据公众号,作者赵璐 ;由亿欧编辑,供行业人士参考。


成都商报的最新报道显示,11月26日,成都小家联行房屋租赁公司环球中心门店已经关闭,房东和租客上门退租无果。事实上,从10月开始,小家联行的房东收不到租金,而租客也未拖欠房租,因此双方要求小家联行解约,小家联行也被相关部门约谈要求其不晚于11月20日退还租金。

此前,成都市高新区规划国土建设局于11月12日发布了一份《关于对小家联行住房租赁的风险提示》,大致内容是:小家联行诱导租客通过金融贷款方式支付房租,但近期该商家准备撤资退出市场,导致出租人收不到租金、承租人被驱逐且还要偿还房租贷款、无法退押金等一系列问题......

距离最后的退租期限已经过去一周,显然小家联行并没有履约,房东何时能收到租金、租客何时才不用还贷成为未知数,成都的长租公寓市场爆出第一颗“雷”。

关于长租公寓爆雷,成都不是个例,小家联行也不是个例。仅本周内,杭州、合肥、武汉等地的小家联行中介公司相继被爆“退不了租”、“关门跑路”,其他的比如寓见公寓、爱公寓等长租公寓品牌也在2018年内相继跑路或爆雷。

而在今年年初,长租公寓还是一片叫好声。

从“小透明”到“当红炸子鸡”  

2014年的时候,长租公寓是一个非常不起眼的领域,不受保护,更不受重视。

行业的转机始2014年11月,雷军宣布用1亿元投资YOU+国际青年公寓,长租公寓被推上风口浪尖,受到大量的关注;

2015年年初,住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出多渠道发展租赁市场,支持房企将自持房源向社会出租,并开始推进REITs试点;

2017年,住建部选取了首批12个城市试点住房租赁业务,十九大中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也被提上议程;

简而言之,作为调控房地产市场运行的长效机制,长租公寓在过去几年间得到了重视,主要的手段包括:加快培育住房租赁市场主体、完善租售同权、增加租赁土地与房源供给、优惠政策与金融支持等等。

 不同主体长租公寓优劣分明  

环境大好,参与者众多。过去几年间,数千家租赁住房相关的公司都一头扎进了这片蓝海,在不算长的时间段里,住房租赁市场的各个供应主体也来到了不同的发展阶段。目前市场上的住房租赁主体大致可以分为三类:民营公司、普通房企与代表“国家队”的国企。

 民营长租公寓品牌

目前的长租公寓市场中,民营公司数量是最多的,这其中包括中介公司与创业公司。目前知名度较高、发展相对较好的有优客逸家、YOU+公寓、链家的自如、我爱我家的遇见以及世联行的红璞等,另外这两年关门跑路的寓见、鼎家等,也都属于这一类。普通民营公司多通过融资等手段获得资金,再开高价从房东手里获得房源,签订长期包租合同,转而出租。

优势:起步早,前期投入小,点式分布,租客可以根据工作地点灵活选择;

劣势:资金断裂的风险高,且不利于管理,后期的溢价空间有限。

房企旗下的长租公寓品牌

房企旗下的公寓品牌并不少,比如龙湖的冠寓,万科的泊寓,凯德的雅诗阁,招商蛇口的壹栈、壹间、壹棠等,这也是近两年房企大力培育的方向之一。当然,目前长租公寓还没能成为房企的主要赢利点,截至2017年,万科泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,2017年龙湖冠寓的租金收入为4018.8万元。这类长租公寓,多是房企自有的物业,为集中式分布,其管理、营销、服务、清洁安保等环节全部或者部分自派。

优势:有房企背书,资金实力强,容易形成品牌效应,集中分布便于管理;

劣势:由于是重资产模式经营,前期的投入巨大,优质房源由于成本高而获取困难,因此目前分布较少、较偏,承租者的可选择面不宽。

“国家队”长租公寓

第三种则是还在路上的“国家队”——国企。2017年开始,住建部开始在12个城市展开住房租赁试点,众多国企则在各地政府支持下参与公寓建设和开发,比如人才公寓,亦属于其中之一。国企拿地后进行开发建设再相对低价出租。

优势:国企以解决住房问题为主,其拿地成本较低,企业自身实力强大,产品质量可控,价格也相对便宜;

劣势:作为一种全新的模式,其后期的运营管理还没有太多的经验可借鉴。

行业起步 机会与痛点并行  

随着多地频现“爆雷”的现象,长租公寓也引起了不少的质疑声。但不可否认,长租公寓市场肯定是有机会的。

机会点一 :目前我国的长租公寓在租赁市场上的占比仅约2%,远远低于发展较早的日本等国家,行业的发展空间还很大,竞争激烈的时期也是洗牌的时期,房企通过提升自身实力,有望在这一阶段抢占市场;

机会点二:目前国家在政策方面给予了大力的支持,大环境向好,长租公寓市场的未来还很长;

机会点三:由于各城市间展开了“人才大战”,吸引了不少外地年轻群体涌入,这些都是住宅市场的潜在客群。但是,与数十万的新增人口相比,市场上几万间的住宅供应显然是不够的,对于这部分人来说,租房是不得不面对的选择;

机会点四:相比起个人出租的房源,长租公寓能提供更多的服务,随着人居观念的变化,很多人乐意接受长租公寓这一居住方式,并且这一群体仍在持续扩大。

 然而,机会尚在,市场向好,长租公寓却为何频频“爆雷”?这与目前民营长租公寓市场面临的痛点不无关系。

强者夹击,生存空间持续缩小。如前文所提,目前长租公寓市场竞争很激烈,参与的品牌数不胜数,其中资金实力强大的品牌房企和国企,在未来的行业竞争中占据上风。因此,民营长租公寓品牌的市场空间会越来越小,但竞争者又最多,能不能“抢食”得靠实力说话。

房源来源单一且分散,稳定性不高。目前民营品牌的房屋来源主要是个人或者小中介,非常分散。这类房源一是品质上参差不齐,二来不稳定,房东随时可能选择收回房屋,三是长租公寓看中地段与资源,其成本不低。

盈利困难,盲目扩大规模,资金链承压。整体来看,多数长租公寓还处在“烧钱”抢占市场的阶段。潘石屹指出:做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%-6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

因此,在低盈利的局面下,民营企业要么盲目扩张,欲以规模取胜,但后期运营能力跟不上;要么将压力转嫁给承租者,利用租客信用申请租金贷,一旦出资方有变动,资金链断裂,则会“爆雷”。总而言之,资金不足,实力不够,运营无方。

思考:这片“红海”还能否分得一杯羹?  

相对来说,目前普通民营企业面临的市场难题更多。从明年开始,此前入场的“国家队”应该会有产品相继入市,品牌房企的长租公寓也愈发成熟,相比之下,民营企业在资金实力、运营经验、投入成本等方面均不占优势,未来还会受到进一步的挤压。

但这并不意味着没有生存空间。如何提升自身的竞争力、如何在这片“红海”中占有一席之地,是市场上众多民营公寓运营商急需思考与解决的问题。

弥补劣势:寻找资产持有方,合作共赢。

房源过于分散是民营长租公寓品牌的一大弱点,也很难抢占品牌房企和国企的集中式公寓市场。企业不如转换思路,转抗衡为合作,很多房企的项目中都有自持的部分,但并不是所有房企都涉足了长租公寓。民营品牌可以与这类资产持有方进行合作,发挥自身在长租公寓运营上的优势,双方实现互利。

发挥优势:重攻分散式公寓,开辟新市场。

品牌房企和“国家队”都以集中式公寓为主,要想“硬碰硬”很难。不如另辟蹊径,主攻擅长的分散式长租公寓,结合前文的“与资产方合作”,在城市内实现多点布局,可以给承租者提供更灵活的选择。

理性发展:控制规模,不盲目扩张,“盈利第一”。

品牌房企可以“三年内不盈利”,但显然者并不适用于民营品牌,盈利是其首要目标。企业应结合自身实际能力,合理控制规模,避免盲目扩张给资金链带来较大的压力。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

各工作岗位将被AI取代的概率

选择岗位,查看结果

制图员和摄影师

87.9%

广告

参与评论

最新文章

1、 若贵平台是网站或者APP,在进行单篇原创文章转载时,需在文章标题或者导语下方,注明文章来源以及作者名称;若寻求5篇及以上的长期内容合作,需与亿欧公司内容运营部门取得联系,并签订转载合作协议。

【若贵司平台转载亿欧公司原创文章已经超过5篇,请及时与我们联系补签转载合作协议,计算时间以2019年2月10日之后为准】

2、 若贵平台是微信公众号,在进行单篇原创文章转载时,请联系亿欧公司内容运营人员进行单篇文章的白名单开通,同样需要注明文章来源及作者名称;若寻求2篇及以上的长期内容合作,需与亿欧公司内容运营部门取得联系,并签订转载合作协议。可将公司全称(简称)、公司网址、微信公众号、微信或者电话等信息发送至hezuo@iyiou.com,会有工作人员与您取得联系。

关闭

快来扫描二维码,参与话题讨论吧!

快捷登录 密码登录
获取验证码

新用户登录后自动创建账号

登录表示你已阅读并同意《亿欧用户协议》

快捷登录 密码登录

账号为用户名/邮箱的用户 选择人工找回

关联已有账户

新用户或忘记密码请选择,快捷绑定

账号为用户名/邮箱的用户 选择人工找回

快速注册

获取验证码

创建关联新账户

发送验证码

找回密码

获取验证码
账号为用户名 / 邮箱的用户 选择人工找回

未完成注册的用户需设置密码

如果你遇到下面的问题

我在注册/找回密码的过程中无法收到手机短信消

我先前用E-mail注册过亿欧网但是现在没有办法通过它登录,我想找回账号

其他问题导致我无法成功的登录/注册

请发送邮箱到service@iyiou.com,说明自己在登录过程中遇到的问题,工作人员将会第一时间为您提供帮助

账号密码登录

乐乐呵呵@微信昵称

该亿欧账号尚未关联亿欧网账户

关联已有账户

曾经使用手机注册过亿欧网账户的用户

创建并关联新账户

曾用微信登录亿欧网但没有用手机注册过亿欧的用户

没有注册过亿欧网的新用户

先前使用邮箱注册亿欧网的老用户,请点击这里进入特别通道
意见反馈
意见反馈
亿欧公众号 亿欧公众号
小程序-亿欧plus 小程序-亿欧plus
返回顶部