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除了开发商,“虎视眈眈”地盯着长租公寓的,还有他们!

周慧婷
2017-02-07 · 21:05
[ 亿欧导读 ] 自2014年被雷军的1亿元“烧”起来的长租公寓行业,在近几年已得到了较快的发展。再加上国内租赁市场的潜力被越来越多的人看好,如开发商、房产中介、酒店业等行业的巨头也开始闯入长租公寓领域,故事正在不断地被改写。
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作者:周慧婷,图片来自“视觉中国”

开发商对于长租公寓的热切关注早已不是什么新鲜事了。亿欧在前不久的专栏文章《巨头已来,长租公寓是2017房产行业的下一个风口吗?》中曾经提到过,长租公寓之于开发商来说,正在成为一种去库存的利器。

房地产行业正在由卖房时代向房产经营时代过渡,因此,拥有良好去库存能力的长租公寓品牌正在受到越来越多房企的青睐,这一点已经被十三家以上布局长租公寓的开发商证明过了。但倘若将自身着眼于整个长租公寓行业中,你会发现对长租公寓市场表现出热切关注的跨界者还有房产中介/房产代理商、酒店业。

酒店业:房地产创新领域的跨界入侵者

亿欧:布局长租公寓的酒店业跨界者盘点

2014年8月,时尚公寓品牌漫果连锁酒店正式面世,它是由住友酒店集团旗下经济型酒店品牌布丁酒店所打造的白领时尚公寓,旨在抢占白领市场,杭州和温州是其在创办初期时主要的发力点。

城家公寓成立于2015年4月,是由华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌,其推出的“共享生活平台”包括三条产品线:城家集中式公寓、城家分散式民宿和城家服务,主推专业公寓租赁交易业务。据悉,目前城家与华住之间已经进行了大量的资源对接和打通,比如共享开发资源、零件资源、整个供应链、会员营销体系、IT系统等等。

2015年4月,铂涛集团旗下首个长租公寓品牌窝趣轻社区成立,它致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”,并首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”,并以此作为窝趣的运营模式。截至2016年11月,窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房,另外,在全国主要一二线城市已签约超过30个项目,房量超过5000间。

2015年7月,如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造了长租式青年公寓品牌——逗号公寓。基于多年的住宿业管理经验,逗号公寓提供专业的日常管理,让年轻人住得安心、舒心。截至2016年11月,逗号公寓已经开业35家门店,分布于18个城市,拥有6000间房,平均入住率达85%。

此外,逗号公寓母公司雅住管理集团还运营了青巢公寓逗号之家两条产品线,总的来说,逗号公寓的服务对象是收入相对稳定的白领人群;青巢公寓的面积则比逗号公寓略小,主要针对刚踏入社会的年轻人;逗号之家于去年12月底推出,是针对企业提供一站式住宿的蓝领公寓。也就是说,三类品牌分别服务于不同的目标群体,各有所长。

除了上述四家在布局长租公寓方面力度较大的企业外,汉庭维也纳以及更多的国际化酒店集团都看到了这块潜力巨大的市场,分别衍生了相关的酒店式公寓产品,但他们并未单独推出独立且具有规模效应的长租公寓品牌,故在此不另作解读。

除长租公寓外,酒店业近年来在联合办公领域也开始频频落点。华住先后投资了思微、方糖、创邑,并与励业公社展开了深度合作;锦江国际也于2016年10月确认了投资美国联合办公空间WeWork的消息,包括其在内的投资者向WeWork投资了2.6亿美元。急需进行业务创新的酒店业早已瞄准了房地产创新创业领域,并且还可能成为未来房产创新领域发展道路上不可忽视的一环。

房产中介:背靠大树好乘凉?红璞、自如、相寓的体量均不小

亿欧:布局长租公寓的房产中介跨界者

国内最大的分散式品牌公寓——自如成立于2011年10月,并于2016年5月从链家拆分独立,CEO为熊林。自如旗下拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线。截至2016年11月,自如在13大城市中拥有25万间房源,累计出租率大于95%,公司共有6000余名员工。

世联行旗下长租公寓品牌——红璞公寓成立于2014年6月,致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验。通过世联行代理+家园云贷+房联宝+红璞公寓,世联行旨在形成全程一体化服务,比如集房、集客、集金三大平台累计千万级优质客户资源,保证红璞的客源。截至2016年底,红璞的足迹已遍及全国近22个城市。

2015年9月,伟业我爱我家旗下房屋资产管理业务品牌“相寓”正式亮相。除公寓业务外,相寓与芝麻信用、玖富、房司令等战略合作伙伴借力互联网+金融,发布了面向租客端和业主端的金融服务产品和基于信用的全新租住解决方案。截至2016年7月,相寓全国在管理房屋数量增长至16万套,约43万间,总共覆盖了全国十个城市。

2016年9月,合富辉煌旗下长租公寓项目——“创寓”首个门店在深圳正式开幕。据了解,创寓是合富辉煌集团尝试长租式公寓领域的首个品牌,和很多业内定位是“社交化、生活化”方向的青年公寓一样,它也是一家集居住、生活、办公、交友以及创业于一体的完整平台。

2016年11月,RET睿意德和武汉芒果公寓正式达成合作关系,双方将携手对旧有公寓物业进行重新定位,并借主题包装和升级改造来提升公寓居住条件和资产价值。达成合作之后,睿意德将为该公司位于武汉经开区的芒果公寓提供产品定位及商业部分的策略顾问服务。

跨界优势:酒店业更适合做集中式公寓,房产中介则不易受限

从上述盘点内容中,我们不难看出,酒店业和房产中介领域布局长租公寓的脚步都在加快。酒店业与长租公寓在开发和管理上存在不少共通之处,因此,它所具备的规模化的成本控制能力与标准化的管理运营经验,恰好成为了它进军长租公寓的突出优势。

不过,这种优势在集中式长租公寓业务上体现得较为明显,在分散式公寓方面,酒店业的管理运营能力体现的作用并不突出。相比之下,另一位跨界者房产中介则更适合进军分散式长租公寓市场。

从盈利的角度来看,集中式公寓获取房源的途径更多,也更容易做出高溢价产品,能够在较短时间内体现效益;分布式公寓的发展关键则在于规模,即扩大房源。而扩宽城市覆盖面、并购都是分布式公寓的扩大规模的手段,房产中介无疑拥有更多的资源优势,有利于其“开疆扩土”。

亿欧在2016年底曾对国内长租公寓品牌进行过一轮盘点与排名,并分别筛选出了长租公寓  集中式长租公寓TOP10与分散式长租公寓TOP10。其中,身为跨界者的链家“自如”、世联行“红璞公寓”、我爱我家“相寓”、铂涛“窝趣”与如家“逗号公寓”均榜上有名,占榜单的25%。

不难看出,在先天资源与资源聚合能力等方面,跨界者的优势还是很明显的。不过,做公寓终究不是他们的主业,酒店业的DNA是集中式的运营管理、成本控制,开发商的优势是开发、拿地与销售,房产中介更多地体现了交易、拿房等资源优势。

相反,这个领域中的“创业土著”——长租公寓创企的DNA即为公寓运营、管理、系统以及创新能力,由此带来的创造力与丰富的想象空间正是长租公寓企业核心的优势所在。这盘棋局,谁输谁赢还未有定数。事实上,除了竞争关系,各有优势的长租公寓、开发商、酒店业与房产中介在未来也不排除相互之间展开合作的可能性。

当下,长租公寓市场的教育阶段尚未完全结束,跨界者队伍越壮大、跨者巨头的数量越多,就代表着这个行业可供挖掘的价值越大。未来,随着市场集中化程度的提高,长租公寓与跨界者也会由竞争的对立态度往更多合作的方向上发展。与其打得鱼死网破,不如互利共生。你认为呢?

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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