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深度丨孙宏斌:投资逻辑与风险控制决定你的生死

孙宏斌
2016-11-30 · 06:10
[ 亿欧导读 ] 孙宏斌认为,这是不确定经济形势下的确定选择。对于企业来说,认清土地价值,投资上做好时间和空间上的判断,产品和服务上做好品质和品牌,“任何形势再不确定,企业的选择和发展都是确定的”。
孙宏斌,宏观调控,全球化,房地产,风险控制

文章来源于:孙宏斌

【编者按】“无论形势如何不确定,房企的选择是确定的,做好两件事就行:买对地、盖好房。”孙宏斌表示,地买错了,盖什么房子都错;地买对了,如果再能够把产品和服务做好,把品牌做好,无论形势再差,企业也能够获得良好的发展。

本文系11月23日,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌在中国民生银行和全联房地产商会联合主办的“中国不动产金融年会·2016”上讲话整理。


10月以来,北京、上海等多个城市出台了房地产调控政策;11月初,多个热点城市的市场调控又再度升级。孙宏斌认为,地价越来越贵、房价越来越高,意味着风险越来越大,对企业的发展并不利,“所以我们对宏观调控是欢迎的。”

对当前经济形势和调控的严峻程度,孙宏斌谨慎而不恐慌。他认为,即使在下行期,中国向好的经济大趋势并没有发生变化,房企的投资逻辑也始终没有变化,所以即便在波动周期内,企业仍然能在时间和空间的错配中寻找发展机遇。

“无论形势如何不确定,房企的选择是确定的,做好两件事就行:买对地、盖好房。”孙宏斌表示,地买错了,盖什么房子都错;地买对了,如果再能够把产品和服务做好,把品牌做好,无论形势再差,企业也能够获得良好的发展。

拿对地、盖有品质的房

截至2016年10月底,融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%,提前跨入千亿房企俱乐部,也成为三年来首个新晋的千亿房企。

“我们选择的都是供求关系比较好的城市,都是区域的核心、有人口汇聚能力和具有增长潜力的。”融创中国管理层在2016中期业绩会上透露,2016年全年可售资源达到1680亿元,分布在一二线健康良好的城市。

“买对地方、买对时间”,是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情,“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状,做好时间和空间上的选择。”房地产的投资周期较长,需要两三年时间,所以“提前做好判断”是关键。

如今再看融创近年来的城市布局,孙宏斌几乎踩准了每一次市场动荡的节点。2015年之前,房企们纷纷抢滩二三线城市,融创坚守少数几个一线城市并将业绩冲入房企前十,单城平均贡献近百亿;2015年,房企们开始回归一线城市,融创却悄然开启强二线城市占位,主要通过并购拿下大量项目,最终2016年二线城市迎来新一轮增长。数据显示,目前融创已经完成全国化布局,成功进入近30个一线及强二线城市,成功实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。

先“拿对地”,再“盖好房”,两者缺一不可。孙宏斌认为,对本次调控的严峻程度很多人预计不足,随着调控逐步深入,购买资格和金融贷款的限制,市场预期终将发生改变。

但高端物业开发商依然有较好的发展空间。孙宏斌认为,虽然从整体收入房价比来看,很多人买不起房,但总有30%甚至10%的客群是对房子有更高需求的,所以坚持做高端和改善型物业的融创能够持续获得稳健增长。“客户原来能买多套房,现在只能买1套房,那一定会选择位置好、品牌好、品质好的房子。”

近年来,融创坚持高端精品战略,一方面,通过多年在一线城市的打磨,形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品体系和质量管控体系;另一方面,2015年开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系,不断提升产品的服务配套和品牌价值。

做好现金流和价值的风险控制

数据显示,截至今年10月底,房地产行业销售规模已经达到9万亿。孙宏斌判断,到10万亿后,房地产规模再增长已经很难,这时会加速向大企业集中。

目前来看,销售排名前100名房企的市场占有率为40%左右,去年前10名房企的市场占有率是17%,今年已经超过了20%。孙宏斌认为,未来5-10年前100名房企的市场占有率会达到70%-80%,前10名会占35%-40%,未来没有两三千亿都进不了前10名。

行业集中度提升的路径,一是小公司买地后挣钱退出让给大公司做,二是企业间的收购和兼并。“看不懂这个规律,很多企业容易从小而‘美’就变成小而‘没’了,美不了。”孙宏斌说。

孙宏斌指出,房企要做好两个风险管控,一是现金流,二是(土地)价值。“如果现金流没有问题,但是土地价值有问题,地买错了或者买贵了,转着转着也会转出窟窿来;如果价值没问题,现金流有问题,企业又活不下去。”“如果价值没问题,现金流出问题,还可以通过市场方式解决,比如找融创收购。”孙宏斌表示,融创是市场公认最好的合作伙伴,“一是价格好谈,我们只要市场价,不占你便宜;二是不想卖了还可以退;三是你可以不全卖,转让50%~70%,你继续当股东,融创产品好、有溢价能力,大家可以共同发展。”

收并购是产业价值链的最高端,但在全世界的成功率都非常低。近年来,融创凭借专业与厚道,在收并购市场上积累了口碑品牌和实践经验,今年上半年新增的1990万平方米土地储备中,有2/3是通过收购、并购带来的。

对于当下房企的发展策略,孙宏斌也给出了建议,他认为目前很多人对形势的严峻程度预估不足,“如果企业有钱放到账上别着急花,借钱尽可能借能够穿越周期的钱,因为后面还有机会”。

孙宏斌认为,这是不确定经济形势下的确定选择。对于企业来说,认清土地价值,投资上做好时间和空间上的判断,产品和服务上做好品质和品牌,“任何形势再不确定,企业的选择和发展都是确定的”。

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