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长租公寓这么艰难,你真的准备好入行了么?

何浩成
2016-09-19 · 22:55
[ 亿欧导读 ] 尽管开发商、中介、酒店纷纷将长租公寓作为重要阵地,10亿、20亿地砸进来,长租公寓遍地开花,产品做的很靓,却还是有几大困惑亟待破解:竞争困境、资产困境、模式困境以及盈利困境依旧是公寓行业的拦路虎。
长租公寓发展峰会,品牌公寓,乐乎,新派公寓,美丽屋,函数公寓,万科泊寓,摩玛公寓

作者:何浩成

9月18日,由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的“2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会”在北京举行。出席此次峰会的有全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会副秘书长、精瑞人居发展基金会秘书长陈江根、新派公寓创始人王戈宏、迈点网副总裁丁晓宇、乐乎城市青年社区联合创始人罗意、美丽屋CEO韩光、函数公寓创始人刘小全、上海万科泊寓副总经理池锋、当代置业摩码公寓CEO赵志强、北京橡树公馆品牌宣传总监蔡宝鑫、58公寓馆高级经理陈静,亿欧受邀参加此次峰会。

正如全联房地产商会秘书长钟彬提到的,目前租赁市场已经逐渐超越新房市场,伴随国家鼓励发展租赁市场等政策的刺激,加上“互联网+”的推动,长租公寓步入了快速发展的新阶段。

市场与政策,双重刺激推动公寓行业向前跨步

没有伟大的企业,只有时代的企业,市场环境的变化引发消费变化。王戈宏表示,所有的产业都离不开消费,而随着市场环境的变化,消费趋势与消费观念已经发生了巨大改变。目前,租房的消费主体已经逐渐转变为90后、00后,这个群体具有年轻化、单身化以及趋同化的特点,他们对生活品质有较高的要求,但由于城市房价高企,这部分人的三分之二只能选择租房,因此,品牌公寓对于他们来说是一种刚性需求。同时,近期出台的新政策无疑给租赁市场再添一把“旺火”。

长租公寓道阻且长,发展过程中困惑与问题亟待破解

尽管开发商、中介、酒店纷纷将长租公寓作为重要阵地,10亿、20亿地砸进来,长租公寓遍地开花,产品做的很靓,却还是有几大困惑亟待破解。

1、竞争困境

万科、龙湖等开发商纷纷将触角伸到长租公寓,他们自身拥有的资源是最大的优势,给公寓运营商带来不小的压力。但是,当一个产业没有巨头进场的时候,就不算是一个行业,开发商的进场也会推动长租公寓行业的发展。

2、资产困境

在拿房源的过程中,开发商、连锁酒店、公寓同行的竞争,让公寓的第一步就走得非常艰难。虽说开发商有大量房源,但是,开发商希望品牌公寓帮其去库存,往往存量房的综合价值较低,还提出较高的回报率,使得品牌公寓与开发商很难合作。

3、模式困境

长租公寓究竟应该是轻资产还是重资产?拿房、装修等都是重资产,但是大家又都向金融、向轻资产靠近和转移。实际上,不管是轻资产模式还是重资产模式都有其自身的不足,如果整个链条的业务全部由自身承担,管理能力将会成为发展瓶颈,规模会很难做大;平台模式则比较容易做大,公寓将所有事情都交给第三方做,但这种情况下,又很难深入地切入用户,就无法产生用户粘性。

4、盈利困境

长租公寓看上去很美,做起来却很苦,王戈宏透露,公寓的收入中拿房成本占70%,装修成本占15%,运营成本占10%,税费占5%,这样一算利润就为零,如果再有恶性竞争,拿房成本就不只占70%。胡振寅表示,以下几种情况同样会导致亏损:第一,基本功不足。如果连托管公司、二房东的逻辑都不明白,在运营公寓时注定难成功;第二,管理能力不足。品牌是公司化、体系化的运作,当房源达到几千间的时候,管理能力不足就会导致效率低下,进而造成亏损。

但是,市场上很多品牌效应较强的公寓在报表中仍显示亏损, 这并不能代表其模式一定有问题,当一个企业处在快速发展阶段时,必然要做相应的储备,包括团队的储备、IT系统的建设、大规模扩张时的投入,这实际上是战略性亏损。

关于盈利,胡振寅还提到,公寓的溢价能力和衍生收益的获取能力若比较强,那么对抗市场的风险能力就比较强。当所有市场化的差价都消失,最后所有品牌在同样的基础租金成本下,拼的是获得增值利润的能力。

创业者并肩探索,长租公寓的机会与挑战并存

乐乎城市青年社区创始人罗意在会上表示,在“商改住”政策的影响下,公寓物业选址需要新思路,除了民居、厂房外,连锁快捷酒店、商场、众创空间、产业园区、乡村集体小产权等形式的房源都可以纳入公寓选址的范围。多样化的房源供给不仅可以扩大房源,也容易形成更多样的风格。美丽屋CEO韩光则分享了公寓经营中的信息化建设,表示信息化的建设是降低成本、提升利润的重要支撑。美国长租公寓以项目运营为中心的产业链,包括产品、运营、融资、管理等方面,形成了稳定的链条,函数公寓CEO刘小全表示,美国公寓管理运营经验对中国的运营商有着较大的借鉴意义。

未来的商业形态一定是去中心化的,一定是广泛联合的平台价值会远远大于只持有一部分优质资源的价值。罗意表示,一切有志于改善城市青年人群居住品质的人们应该联合起来,共同推动长租公寓行业的发展。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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