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房地产系互联网金融已达50家,他们到底图什么?

周假
2016-07-25 · 11:15
[ 亿欧导读 ] 迄今为止,涉足互联网金融或上线互金平台的房地产商包括:万达、绿地、恒大、碧桂园、金地、佳兆业、新湖中宝、中天城投、保利地产……初略统计,它们总数超过50家。如此扎堆涌入的房产商到底看中了互联网金融的什么?
房地产金融,万达,恒大,佳兆业,金地

文章来源于:周假,图片来自“视觉中国”

几乎自2015年中以来的一年时间里,万达、绿地、恒大、碧桂园、金地佳兆业等大牌房产商相继上线了互联网金融平台,如此扎堆涌入的房产商到底看中了互联网金融的什么?

进入正题之前,先来分析下布局互金的房产商们分类。

从主体性质来看,房产企业布局互联网金融的企业可分为几类:

一是房地产开放商:这一类型包括万达、保利、碧桂园、金地、佳兆业等;

二是房地产代理商,包括链家、我爱我家,前者推出了“链家理财”,后者上线了P2P平台“我家贷”;

三是房地产电商,房产电商的典型代表则为平安好房,其推出了e房钱、好房贷、好房宝、按揭贷款与房地产众筹等产品。

迄今为止,笔者不完全统计,涉足互联网金融或上线互金平台的房地产商包括:

万达、绿地、恒大、碧桂园、金地、佳兆业、新湖中宝、中天城投、保利地产……

初略统计,它们总数超过50家。

下图列出了几大涉足互联网金融房地产开发商的业务模式。

模式

资料来源:虎嗅

以目前房地产行业需要的资金量级,是整个互联网金融企业或平台几乎完全不能消化的,这么多的大型房产商进军互联网金融,又是为什么?

我们总结了几大宏观动因:

金融服务越来越被视为大型服务型集团——包括房地产商在内的服务生态体系中不可或缺的一部分。也是布局多元化产业链的必要。通过对行业上下游业务链条模式的创新探索,房地产企业可以通过布局互联网金融实现内部业务的合理延伸,获得新的增长动力和利润来源。

产融结合。房地产企业可以互联网金融平台为自身产业链上下游企业提供融资服务,使服务闭环更近一步。也是房企优化自身融资利率体系,尝试多元化资金来源的一种很好的方式。

提升品牌、增加市值。拓展业务领域、涉足不同领域是企业建设品牌和提升市值或估值的一大利器——尤其对于非上市公司估值来说。

微观上来看:

地产商上下游优质项目的存量资源和未来的增量资源都将十分可观;

深耕房地产行业的各大巨头积累了大量的基于本行业风控数据和定价模型;

拥有良好和多样的金融服务场景,这些包括庞大的业主群和员工群,都是其目标客户群。

再来看看目前几大主要房产商上线互金平台的业务模式。

从模式上来看,目前常见的几家大都是提供P2B式的金融服务,项目方在平台上发布借贷需求,平台将这些债权打包成理财产品,向投资者销售。

绿地金服:绿地金服旗下拥有绿地广财,三大主要产品是地产宝、融通宝、置业宝。地产宝聚焦于不动产物业的证券化,主要撮合融资困难的中小型房企以及投资渠道较少的个人投资者;融通宝为房地产相关企业提供个性化的短期流动性支持;出了自有平台,绿地广财也通过其他互联网理财平台如360理财、陆金所等。

模式2

佳兆业:其资产端主要为保理、票据、赎楼,其商业承兑汇票主要来源为大型央企和上市公司。不动产抵押、现金赎楼贷款均有不动产抵押或委托公证作为增信措施。

金地:旗下“家家盈”平台的产品主要包括房产众筹类、供应链融资类、房产消费融资类、社区生活融资类等。

碧有信:现有供应链金融项目,此外,业主装修分期、教育分期等消费信贷项目也将成为丰富产品结构的良好补充。碧有信曾上线持有碧桂园控股有限公司旗下房地产开发有限公司应收账款的借款方融资项目。

万达金融和恒大金服,就不介绍了。

对房地产商而言,其具有产业链生态优势,很难避免为自身产业链内的相关企业、项目融资的需求,在该产业链中,房地产商多年的自身风控优势已经生成,并且,这种产业链一旦出现违约也可以体系内解决。

但是问题来了。

由于为关联较紧密的相关企业融资,或其他开发商、供应商提供融资,万达、恒大等都曝出了涉嫌自融、关联交易等问题。

那些撇不掉的自融嫌疑……

自2015年6月推出“稳赚1号”后,万达就陷入自融嫌疑的舆论漩涡,恒大金服在今年3月底上线,一上线亦被曝出涉嫌自融、自担保问题。

从宏观上来看,有以下共同特点:

从稳赚1号项目的质疑点来看,众筹类项目首先是监管上的不明确,由于互联网金融行业监管未出,新《证券法》尚未出台,互联网众筹目前已经大幅度突破了私募融资的监管边际;

对于债权项目,作为平台方的房地产商往往会为间接、直接参股或控股等关联较大的企业融资,就2015年12月28日的P2P监管细则征求意见稿来看,有涉嫌自融嫌疑。

案例一:

万达在2015年6月推出稳赚1号后,今年6月,北京商报的报道,万达曝光旗下“快钱”上的“快定盈”涉嫌自融,报道称:

快钱(万达控股)旗下产品成为万达金融主要产品。快钱的产品主要是活期理财产品“快利来”、固定收益产品“快定盈”。

快定盈新手专享产品,预期年化收益9.9%,期限14天,起投金额为100元,介绍称该产品是由快钱发起的投资产品,《投资合同》显示,委托投资标的为万达相关资产或金融机构发行的稳健收益型理财产品。

在购买过程中,北京商报注意到并没有第三方进行存管或者托管,《投资合同》几乎没有吐露任何关键信息。一位监管人士称,互联网金融平台缺乏第三方资金存管,按照银监会此前出台的《征求意见稿》确实存在不合规。

另外,在购买了快定盈180天项目后,6天后才会起息,这6天时间投入的资金去往何处并不知晓。多位业内人士直言,万达旗下金融产品存在自融嫌疑。

案例二:

恒大金服平台在今年3月份上线后,平台项目恒耀安益32期3号是涉嫌自融的借款项目中的标的之一,投资年化收益率8%,借款期限362天,起投金额10000元。如下图所示:

项目.jpg

根据项目介绍,该借款项目的借款方是江门凯利德商贸有限公司,由恒大地产集团有限公司进行担保。

项目介绍

工商资料显示,江门凯利德商贸有限公司持有商丘世龙房地产开发有限公司的股份,而恒大地产集团郑州有限公司(恒大郑州)也持有世龙房产的股份,并且是控股股东。

项目

模式

图片来源:大白理财师

而根据全国企业工商信息,企业股权变更信息记录,商丘世龙房地产开发有限公司的股权先后经过两次变更,由江门凯利德商贸有限公司转让80%的股权给恒大郑州,最终恒大郑州变成商丘世龙房地产开发有限公司的控股股东。也就是说,江门凯利德商贸有限公司与恒大集团之间有着极紧密的联系。

  不过有法律人士对房产商所涉自融嫌疑的质疑本身也存在质疑,一位金融律师对笔者称:

  一个以企业为核心的产业链金融平台,如果只要有关联关系就是自融,那几乎所有的平台都有自融嫌疑。平台不利用自身的产业链、不利用对有业务往来、有关联关系、有交易贸易关系的企业的可控性、对控股公司财务状况的可控性,产业链平台的优势就没有了,风控就变得与一般的平台无异……

  总之……

  房地产开发商进军互联网金融,还有许多问题待解决,如在自有的产业链体系之外,房地产商的金融服务能力可以说大打折扣;与业内主流互联网金融平台相比,房地产商所建平台的技术、风控、数据维度/资源还相对匮乏。合规上、撇不掉的自融“内生性”需求,如何防止,是也大的问题……

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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