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专访 | 旭辉领寓张爱华:存量改造是长租市场的片面思路

亿欧
2019-06-03 · 17:49
[ 亿欧导读 ] 旭辉领寓CEO张爱华认为,房屋改造的模式是无法应对未来市场的大量需求的。长租公寓的正确形态,应该是通过租赁社区来构建人与人的社群归属。
,旭辉领寓,长租公寓,租赁社区

作者:亿欧

 对长租公寓市场的发展,张爱华开门见山道:“租赁型社区是长租公寓的重点方向,在未来,社区的占比将逐渐上升,那些独立改造的公寓项目比重将会持续减少。” 

在她看来,长租公寓专注于存量改造的思路本就是有些片面的。

“从供给端来看,市场上并没有想象中那么多符合要求的房源可改造,更何况房屋改造方面的竞争对手有很多,如酒店、商业办公等。另外在国家政策层面,现在各地在积极推动的租赁住宅和租赁用地等,其实大多是在做增量的部分。”张爱华解释到。 

目前的确有一些公寓运营商在不错的地段做改造项目,但张爱华认为,这种模式无法应对未来大量的市场需求,也无法如租赁社区一样,通过“互连”构建人与人的社群归属。 

目前旭辉领寓重资产项目维持在20%左右,剩余的80%均为轻资产。将轻资产作为当前的运营重心,是由于当初切入长租市场,需要以包租的模式获取规模,提高市场占有率,同时通过存量资产的改造运营锤炼自身的综合运营能力。在其“轻重并举”的战略之下,未来重资产的比重会逐步提升。 

张爱华认为长租公寓仍处在初期发展阶段,规模依然是决定长租公寓市场地位的重要因素。得益于轻资产的快速拓展,旭辉领寓目前已拓房源规模5万余间,且年增长率在40-50%。 

对于租赁型社区机会,旭辉领寓是最早开始关注并研究社区运营的一批。今年3月,旭辉领寓成功取得上海首个租赁用地张江国际社区租赁式住宅项目的运营管理权,将与张江集团共建人才智慧租赁社区,规划项目体量993套。另外,旭辉领寓还与国家级平湖经济技术开发区达成委托管理战略合作,承接园区人才公寓项目的打造及运营,管理房源超1000套。 

张爱华说到,国企同样尤其需要优秀的运营商在公寓管理、产品打造等方面的专业服务,这是市场的主动需求在增加

强需求是产品锻造的标尺

说到公寓产品的打造,张爱华将“用户需求”作为旭辉领寓的唯一关键词。 

首先在产品硬件设施上,旭辉领寓的产品战略是在标准化之上寻求地域差异化,根植于当地租户的居住需求。每个城市、不同地段的租户的强需求都不尽相同。根据调研显示,成都对长租公寓的厨房设施很看重,每个房间内都希望能够标配操作台,而在许多其他城市,一个公共厨房足以让租户满意。在软装家居方面,公寓产品的打造不是一味跟风,是需要根据租户的使用情况和需求强弱来不断迭代。 

领寓在2018年便成立“领寓实验室”,力图做到根据市场租住需求的变化,对产品模型不断迭代。例如根据租住需求打造从5㎡、7㎡、13㎡到17㎡的创新户型,通过提高空间利用率,达到“设计价格”的目的,将租金降到年轻租户可承受范围,满足不同阶段租户的需求。 

未来,在旭辉领寓高中低三个不同定位的产品线中,主打品质租房白领公寓——柚米寓的布局要占到所有产品线的80%。 

另外对于长租公寓的增值服务,运营商更需要围绕租户的强需求来制定,尤其在当前阶段,盈利强弱成为悬在公寓运营商头上的一把利剑。“伪需求”的增值服务不仅无法得到认可,这对运营商来说,是没有产出的投入。 

真正抓住一部分人的强需求来制定增值服务,才是当前长租公寓行之有效的路径,这不仅在让服务有所回报,重要的是还能为公寓产品“润色”不少。

张爱华表示,但在目前阶段,增值服务还无法带来可观回报,它最大的作用就是提升租户满意度、增加客户粘性,待租户达到一定的量级,增值服务层面的效用才会凸显。

旭辉将盈利模式分为轻重两端 

现阶段,如何寻求短期盈利的突破,是令众多长租公寓品牌焦虑的问题。而张爱华却认为,长租公寓赚的是“细水长流”的钱,每一家企业都有自己的路要走。旭辉领寓也正是从“轻”、“重”两方面将其盈利模式逐层拓展。 

轻资产是通过对产品打造和管理效力的提升,抓住公寓产业链的机会,通过与产业链各环节的协同合作获取利润。领寓方面表示,所有项目在投资阶段有2个重要指标,一是IRR达到15%以上,一个是签约年限一半之内要回本。这是两本账,一个是现金流的账,一个是利润账。重资产盈利则是依靠公寓投资管理平台,严格把控重资产的回报率和回报周期。 

简而言之,轻重两种盈利的核心在于资产价值的最大化,这也是目前旭辉领寓实现盈利的突破口。具体来说,旭辉分别从投资、产品、运营和数据四个方面挖掘利益。 

在投资阶段,旭辉领寓借助旭辉集团的优势,介入租赁土地的开发阶段,获得在增量房源获取上的优势。然后再从根据产品定位把控回报周期。在产品上追求高坪效和和高溢价。在运营上通过对市场需求的即时捕捉,为租客提供强需求的租住服务,打造围绕租住为核心的一站式生活圈。而大数据是租赁行业全产业链条精准运行的重要支撑,领寓通过可视化数据追踪,实时把握每一个节点动态,实现效率与效益的平衡。 

效率与效益的平衡,投入与产出的平衡,服务与需求的平衡,简而言之,不管是产品还是服务的锻造,旭辉领寓都将“用户需求”作为指路明灯,再加以满足。这或许也正是长租公寓运营商沉下来做产品、运营的核心,只有发掘并切实满足了市场的需求,长租公寓才能真正留住客户、实现盈利。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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