领地控股资金锁喉,重仓三四线难抽身

斑马消费
2020.10.14 18:29
[ 亿欧导读 ] 当头部房企迅速抽身回到一二线城市,将土地储备向长三角、大湾区等人口密集区域集中,应对这样的市场变化,领地控股已难抽身。
住宅楼房,

作者:斑马消费,图片来自“Pixabay”

文 | 杨拓

出品 | 斑马消费


继金辉控股、上坤地产陆续向港交所递表后,四川房企领地控股集团有限公司日前更新招股书,意味着向资本市场更近一步。

去年,这家百强房企对外放话当年冲刺千亿,结果以247亿元销售额草草收场。今年,公司再启2020年-2021年达到千亿规模的宏图。

对公司来说,千亿规模虚无缥缈,改善目前憋屈的财务困境则更为现实,而对接港股市场获得资金,可能是目前摆脱困境的捷径。

家族气氛浓厚

和此前在港交所递表的三巽集团一样,领地控股也是一家家族气氛浓厚的房企。

1999年,刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟及邓仲祥创建领地控股前身——眉山地区宝马房地产开发有限公司,4人分别持股35.71%、21.43%、21.43%和21.43%。

后来,公司经过一系列眼花缭乱的重组,刘玉辉等多位家族成员成为公司的重要股东。

10月12日,公司更新的招股书显示,刘家两代人合计持有公司大部分股权

招股书显示,刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛、侯三利、魏悦分别持有公司股权32.83%、32.82%、32.84%、0.17%、0.17%、0.17%和1%。龙一勤是刘玉辉的配偶,刘策和刘浩威分别是刘玉辉的侄子,分别为刘玉奇与侯三利、刘山与王涛的儿子。29岁的刘策、27岁的刘浩威均为公司副总裁。

早在6年前,刘玉奇和刘山就将所持全部股权分别赠送各自儿子。两人的儿子均有海外教育背景,刘策2011年加入公司担任财务部经理,刘浩威在2015年担任广东领地总经理。

斑马消费发现,在公司高管团队中,不乏刘氏家族成员和亲属,刘玉辉担任执行董事、董事长兼首席执行官,另一名执行董事、总裁助理则是刘策的姨妈侯小萍,专事项目融资及集资。44岁的侯小萍先后在西藏信托、西藏投资担任重要财务职务,后在2014年加入公司,拥有20多年财务及会计经验。

随着公司规模逐渐做大,刘家的亲戚也攀上了公司的地产业务

眉山明典、巴州宏典以及眉山华典,这3家分别由刘玉辉侄子刘檬、妹夫刘跃林以及堂妹刘玉惠实际控制,成为公司的供应商。数据显示,2017年至2019年,公司分别向上述3家企业采购及安装服务支付金额分别为400万元、310万元和4200万元。

内部治理失衡?

刘玉辉带领家族成员经营和治理公司近20年,领地控股已成为四川省内白手起家、小有名气的房企。

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不过,在全国房地产行业来说,仍然藉藉无名。

2019年下半年,公司赴港上市前夕,才引进两位职业经理人,金科股份原品牌总经理姚科担任公司助理总裁兼品牌总经理;恒大集团原总裁许永军出任公司总裁。

斑马消费注意到,在家族成员的长期主导的治理下,公司股权收购纠纷和不合规事件频发,折射出这家企业内部治理失衡

2017年,公司通过收购其他企业股权,以此获得土地储备。不过,在当年里陆续收购的3家企业股权均引发纠纷。

当年,公司从第三方新疆兆龙羿煌手中收购新疆兆龙诚祥45.5%股权,获取位于乌鲁木齐一幅土地,未料当地部门要求对该地块进行地质灾害评估,公司认为不符合公司付款责任的条件等,引发新疆兆龙羿煌与公司将近两年的法律诉讼,迄今未决。

第二笔,是从成都建泰收购成都佳雪全部股权,收购完成前尽职调查中就发现成都佳雪有未偿债务,收购完成后,一名独立第三方以2003年一笔500万元借款事宜,在2018年对成都佳雪提起诉讼,公司收购的成都佳雪一块土地被法院查封,目前仍待法院审理。

2017年6月,公司附属公司四川凯旋收购的四川长寿坊80%也是备受折腾,因四川长寿坊前股东对卖方及四川凯旋等提起诉讼,导致四川长寿坊开发的眉山长寿坊若干单位被法院没收,致使公司无法预售。

收购股权引火上身,公司不合规事件频频发生。

斑马消费梳理发现,公司不合规事件主要有3类:未取得建设工程许可证率先动工、广告投放不当和未能给员工缴纳足够的社会保险和住房公积金。

2017年至2019年,公司被罚款额分别为234万元、5386.7万元和1955.1万元。其中,公司若干附属公司缴纳社保和公积金被罚款合计4110万元。

被资金卡住脖子

招股书显示,2017年-2019年,领地控股分别实现收入53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元,净利润分别实现6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。同期,公司净利率分别为12.2%、11.5%和8.9%。今年前5个月,净利率降至5.5%。

公司收不抵支的情况较为明显,2017年-2019年,公司经营现金流净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元,直到今年前5个月现金流净额转正为3.73亿元。

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规模冲动之下,公司债务水涨船高。

2017年至2019年,公司债务总额(计息银行及其他借款和租赁负债)分别为36.00亿元、78.27亿元、117.70亿元,2020年前5月达到151.89亿元。上述同期,公司净资产负债率从2017年60%飙至2020年前5月底的150%

巨债重压之下,公司偿债缺口不小,截至2020年5月,公司账面资金34.12亿元(剔除受限资金、抵押存款后),一年内应偿还50.84亿元

招股书显示,公司银行及其他借款利息从2017年的3.89亿元飙升至2019年底的14.45亿元,远超公司净利润。

斑马消费发现,和上市前的新力控股集团一样,信托融资是领地控股依赖的重要融资渠道之一。

截至2019年末,公司26笔信托融资合计59.89亿元,超过当借款总额的一半,大部分的票面利率在12%-14%之间。

去年5月,银监会发布的23号要求控制地产信托业务规模,房企依靠信托融资影响剧烈,房企已在失去这一极为重要的融资渠道。

随着“房住不炒”成中国楼市调控主调,房企们开始降负债、谨慎拿地和及时回笼资金,对于领地控股来说,长期重仓三四线城市住宅市场,在现有态势下改善资金状况可能会有不小的难度。

重仓三四线难抽身

领地控股债务规模逐渐膨胀,一个重要原因就是项目集中布局在三四线城市市场,导致公司大量资金被“吸入”。

斑马消费统计,截至今年7月,公司附属公司开发的86个项目中,有57个项目集中在成都、重庆及四川省内城市。除成都、重庆外,四川省内的乐山、泸州、宜宾等12个城市布局项目合计43个。

上述遍及川渝的14个城市,合计土地储备建筑面积929.72万平方米,占比公司总土储量的57.56%。

另外,公司合营及联营企业18个项目中,集中在四川省内5个城市,项目多达12个,合计土地储备建筑面积124.99万平方米,占公司总土地储备量的7.74%。

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2006年,公司从四川走出,首次在广东落子项目,迄今在省外有项目落地的城市达13个,大多布局在荆州、荥阳、驻马店及遵义等这样的三四线城市。

统计显示,2019年,全国三四线城市房产成交量急速坠落。据住建部公开数据,就在当年,全国31个省市棚改计划量为负增长。其中,领地控股布局项目的驻马店市,其成交量就下降26%。

当头部房企迅速抽身回到一二线城市,将土地储备向长三角、大湾区等人口密集区域集中,应对这样的市场变化,领地控股已难抽身。

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